免費・免註冊・不留個資
買房、賣房前，先自己算一遍
鶯歌・鳳鳴在地房仲蔡莎拉，把客戶最常問的問題做成工具。點一張卡片就能用，之後還會陸續增加。
蔡莎拉 永慶不動產 近 20 年在地經驗 看區域
鳳鳴重劃區生活地圖
買房前先看周邊：社區與新建案、賣場與便利商店、火車站、捷運站、公車站、交流道、微笑單車、學校， 離你想看的位置多遠、走路要幾分鐘，一張圖看完。
地圖只能告訴你「有什麼、多遠」，走起來順不順、晚上安不安靜、公車班次多不多， 要實際來走一趟才知道。想看哪一段，我帶你走。
＊距離為直線距離，步行時間以每分鐘約 70 公尺（直線）概估，實際依步行路線而定，僅供參考。 社區與新建案、車站、公車站、交流道與學校位置來自 OpenStreetMap 貢獻者 （ODbL 授權），微笑單車站位來自 YouBike 官方公開資料，資料日期 2026-09-19； 車輛即時數量請看 YouBike 官方 App。底圖為 內政部國土測繪中心電子地圖。 資料可能與現況有落差，實際請以現場與官方公告為準；學區範圍請以教育主管機關公告為準。 社區名稱與位置主要為地圖社群標註，可能有漏標或位置略有出入；社區戶數、部分社區位置、賣場與便利商店位置、土地使用色塊與社區基地外框，來自蔡莎拉手繪的鳳鳴重劃區地圖（底圖為國土測繪地籍圖），轉換後誤差約 10～30 公尺，面積為概算；新案以現場與建商公告為準。社區的建商、完工日期、樓高、棟數、基地坪數、公設比、車位數，整理自 PLEX 等公開建案資料（2026 年 9 月），各案實際內容以建案公開資訊與買賣契約為準。 （本頁共收錄社區與新建案 119、車站 11、公車站 197、交流道 6、單車站 91、學校與幼兒園 41 處。）
買房前
房屋貸款
請輸入貸款金額
年限拉長、加上寬限期，月付會比較輕，但寬限期結束後月付會明顯往上跳。月付要抓在你未來幾年的收入和現金流都繳得起的範圍。
貸款成數最高抓 8 成。8.5 成以上要看條件，不是每個人都辦得下來。想比較不同銀行或方案，直接找我算。
買房貸款常見問題
銀行最多會借我多少？
銀行通常會把「買賣簽約價」和「銀行自己的鑑價」拿來比，取比較低的那個，再乘上貸款成數。成數我會抓最高 8 成；8.5 成以上要看條件，不是每個人都辦得下來。舉例：簽約價 1,500 萬、銀行鑑價 1,400 萬，貸 8 成就是 1,400 萬 × 8 成＝1,120 萬，不是 1,200 萬。實際以銀行核貸為準。
銀行鑑價比簽約價低，差的錢怎麼辦？
差額要自己補，自備款會變多。所以客人看中意的戶別，我都會先送銀行初估，簽約前就把自備款算清楚，不讓大家簽完才發現錢不夠。
自備款只是頭期款嗎？
不只。自備款＝頭期款（簽約價扣掉貸款）＋仲介費（簽約價的 2%）＋代書、登記、契稅等費用。代書、登記、契稅依物件而異，可以先用上面的「自備款與月繳」填一個概數，抓個大概；實際金額，簽約前我會幫你確認。
📊 房貸利率行情（2026 年 8 月整理）
- 官方統計・五大銀行平均 8 月新承做購屋貸款（央行 9/22 公布）
- 公股銀行 土銀、華南、合庫（7 月整理）
- 民營銀行 玉山、國泰世華、中信（7 月整理）
- 新青安 3.0 前 3 年 1.775% 之後回到一般利率
點利率，就會改用那個利率重算。各銀行公告的是起跳利率，實際核貸利率依你的條件而定。
利率來源：8月五大銀行新承做購屋貸款平均利率 上揚至2.321% （經濟日報（央行 9/22 公布）・2026 年 9 月 22 日發布，每月 1 日更新）
＊概算，實際以銀行核貸條件為準。未含購屋稅費與雜支。
買房前
單坪價格 計算機
請輸入總價與權狀面積
看單價，先問「這是哪一種算法」。
實價登錄現在多了「車位價格」這一欄，車位可以拆出來算，比較方便。目前鳳鳴區預售屋的車位，實登價格一個在 200～220 萬之間。
購屋時要用統一的算法，才不會被數字騙了。想知道你看的這間單價合不合理，直接把資料給我，我幫你比周邊成交。
＊概算，實際以買賣契約與權狀登記為準。
賣房前
房地合一稅試算
賣房前先算清楚要繳多少稅。填好售價、成本，選一下持有期間， 馬上算出稅額，並告訴你「再多持有一陣子」能少繳多少，幫你抓出售時機。
請填入賣出總價與取得成本，並選擇持有期間
- 賣出總價
- —
- − 取得成本
- —
- − 認列費用
- —
- 交易所得額
- —
- − 前 3 年內損失
- —
- − 土地漲價總數額
- —
- 課稅所得
- —
- − 自住免稅額
- —
- 適用稅率
- —
- 應納稅額
- —
房地合一稅差在「哪一天賣」和「有沒有留單據」，同一間房子稅額可以差很多。 想評估賣屋時機、要不要等到下一個稅率門檻，或不確定自己符不符合自住優惠， 先跟我聊聊，我再幫你抓數字。
試算前請注意
- 本工具適用境內居住個人出售房屋與土地（房地合一稅 2.0）。法人、非境內居住者、營利事業的稅率與規定不同。
- 持有期間以買進到賣出的實際期間為準，實際以稅捐機關認定的交易日（訂約日或移轉登記日）為準。繼承、受贈取得者的持有期間起算方式不同。
- 自用住宅優惠必須實際持有並設籍滿 6 年，所以只有選「5-10 年」「10 年以上」才能開啟；選「5-10 年」時，請確認自己實際有滿 6 年。
- 未計入：重購退稅、因調職或非自願離職等事由適用 20%、都更與危老等特殊稅率或減免，這些情形請洽國稅局或會計師。
- 自住優惠另有土地面積限制（都市土地 300 平方公尺、非都市土地 700 平方公尺），超過部分不適用，本工具未逐項檢查。
- 土地增值稅不能在房地合一稅中扣除，扣的是「土地漲價總數額」，請看土增稅核定資料上的數字。
＊本工具為概算，僅供參考，不構成稅務或投資建議，實際稅額以稅捐機關核定為準。 規則依財政部公告的房地合一稅 2.0 整理，法規可能修正，最後查核日期 2026-09。